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5月27日，證監(jiān)會辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行試點工作的通知》經(jīng)濟適用房?！?同日，深圳人才安居集團有限公司和廈門安居集團有限公司的REITs項目分別正式申報深圳證券交易所和上海證券交易所，成為首個正式申報的保障性租賃住房REITs國內(nèi)的項目。
5月30日，滬深交易所分別受理了兩款產(chǎn)品，并披露了相關(guān)文件。 中文論壇整理了兩款產(chǎn)品的信息，供讀者閱讀。
宏圖創(chuàng)新深圳人才住房保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
深圳市人才安居集團申報的保障性租賃住房REITs項目，選取了4個位于深圳市核心區(qū)或核心區(qū)的項目。 項目涉及保障性租賃住房1830套，建筑面積13.47萬平方米。 已獲得保障性租賃住房認證，資產(chǎn)評估值約11.58億元，項目主要租賃對象為新市民、年輕人。
一、參與機構(gòu)介紹
項目原權(quán)利人：深圳市人才安居集團有限公司（發(fā)起人）、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市羅湖人才安居有限公司。
基金管理人：宏圖創(chuàng)新基金管理有限公司
計劃管理人：深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理（深圳）有限公司
基金托管人：招商銀行股份有限公司
計劃托管、監(jiān)督銀行：招商銀行股份有限公司深圳分行
基礎(chǔ)資產(chǎn)項目公司：百泉閣管理公司、金源管理公司、鼎集管理公司
運營管理協(xié)調(diào)機構(gòu)：深圳市房屋租賃運營管理有限公司
配套停車場整體承租人：安居（深圳）城市運營技術(shù)服務(wù)有限公司。
2、交易結(jié)構(gòu)
1、原權(quán)利人深圳人才安居集團、福田安居公司、羅湖安居公司持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目公司鼎集管理公司、百泉亭管理公司、金源管理公司100%股權(quán)劃轉(zhuǎn)規(guī)劃管理人們。 （繳納費用包括：基金上市費、信息披露費、登記代理服務(wù)費、基金證券交易費、銀行轉(zhuǎn)賬費、相關(guān)賬戶開戶維護費及其他必要費用。具體金額以基金管理人計算為準(zhǔn)..)
2、基礎(chǔ)設(shè)施基金擬使用募集資金認購專項計劃資產(chǎn)支持證券全部份額。
3、設(shè)立專項運營監(jiān)管賬戶，用于收取營業(yè)收入、向計劃管理人償還相應(yīng)股東貸款本金和/或利息，以及分配股息、紅利等股權(quán)投資收益。 （支付路徑：計劃管理人將收益轉(zhuǎn)移給基金管理人，基金管理人將收益分配給投資者。）
3、基礎(chǔ)資產(chǎn)
該基金初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳花園項目。
鳳凰公館項目是四個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)。
項目總建筑面積13.47萬平方米，共有保障性租賃住房及配套設(shè)施1830套。 四個項目已獲得深圳市住房和建設(shè)主管部門證書編號：府[2022]1號、洛[2022]1號、鵬[2022]1號、平[2022]2號。 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)[2021]22號）和廣東省、深圳市有關(guān)規(guī)定，安居百泉閣項目和安居金源項目，保利香檳花園項目和鳳凰大廈項目是深圳的保障性租賃住房項目。
上述基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)均已投保財產(chǎn)風(fēng)險保險，保險金額可全額覆蓋各項基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估價值。 在基金存續(xù)期間，基金管理人還將指導(dǎo)項目公司按不低于當(dāng)前投保金額繼續(xù)投保。
四個項目分別位于福田區(qū)安托山片區(qū)、羅湖區(qū)筍崗片區(qū)、大鵬新區(qū)大鵬街道和坪山區(qū)。
碧嶺街地處交通便利、配套設(shè)施齊全的區(qū)域。
4個項目包括房屋建筑面積.18平方米以及占用范圍內(nèi)的國有土地使用情況。
保障性租賃住房及配套設(shè)施1830套。
收入來源
項目收入來自保障性租賃住房租金收入、配套商業(yè)設(shè)施租金收入和配套停車場租金收入。 其中，僅安居百泉閣項目就有414.11平方米的配套商業(yè)設(shè)施，是租賃房屋用地上密不可分的配套設(shè)施，維持項目的正常運營。 建筑面積僅占安居百泉閣項目總建筑面積的1.04%； 僅占該基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目總建筑面積的0.31%，根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局向深圳市人才住房出具的深圳市保障性租賃住房項目認定復(fù)[2022]1號集團“書”稱廈門住房裝修公司，安居百泉閣項目商業(yè)部分已依法納入安居百泉閣保障性租賃住房項目范圍，作為配套設(shè)施。
營業(yè)時間
這些基礎(chǔ)設(shè)施項目均已投入運營。 其中，安居百泉閣項目將于2022年1月開業(yè)，安居金苑項目將于2021年11月開業(yè)，保利香檳花園項目將于2020年7月開業(yè)，鳳凰公館項目將于2020年11月開業(yè)。四個項目均能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有良好的投資回報，具備持續(xù)經(jīng)營能力和良好的增長潛力。 主要原因如下：
首先，從出租率來看，安居百泉閣項目、安居金苑項目、保利香檳花園項目、鳳凰公館項目均達到了較高的出租率。 截至2022年3月31日，他們的經(jīng)濟適用租賃住房入住率分別為99%、99%、100%和98%。
其次，從現(xiàn)有租賃的租賃期限來看，四個項目的租賃期限均較長，到期后的續(xù)租政策可以保持租賃的持續(xù)穩(wěn)定性。 目前該項目3年租約比例高達98.03%，承租人可在租約到期前申請續(xù)租。 每次續(xù)約時，租賃期限仍為3年。
核心運營數(shù)據(jù)
截至2022年3月31日，安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳花園項目、鳳凰公館項目的保障性租賃住房出租率分別為99%、99%、100%和98%。 具體租金數(shù)據(jù)如下：
租戶結(jié)構(gòu)
該項目收入來源高度多元化，租戶包括雇主和個人。 截至2022年3月31日，個人租戶約占43%，雇主約占57%。 最終入住者為深圳市、各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門認定的個人。 相關(guān)人員信息將由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門通知出租人。 ，所以最終的收入來源是個人。 詳情如下：
該項目前十大租戶合計占租賃面積23.35%，租金收入35.20%。 租戶屬于8個行業(yè)和1個政府機構(gòu)。 根據(jù)現(xiàn)行的租金分配政策，深圳市、區(qū)住建部門在原租賃合同到期后繼續(xù)分配租金，可以保持收入的合理分散。
根據(jù)戴德梁行出具的評估報告、《資產(chǎn)評估法》的相關(guān)規(guī)定以及《房地產(chǎn)估價準(zhǔn)則》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/-2015）的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為收益-產(chǎn)生財產(chǎn)的，其收入和相關(guān)支出是可預(yù)測的、連續(xù)的，符合收益法的適用條件和范圍。
因此，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的特點和實際情況，本次房地產(chǎn)價值評估采用收益法作為評估方法。 評價結(jié)果如下：
基礎(chǔ)資產(chǎn)基本財務(wù)數(shù)據(jù)
4.擬定基金管理人
任寧勤先生，碩士。 曾任深圳核電工程建設(shè)公司副總經(jīng)理、平安信托基礎(chǔ)設(shè)施投資部投資執(zhí)行董事、鵬華資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理助理。 現(xiàn)任宏圖創(chuàng)新基金管理有限公司總經(jīng)理助理、基礎(chǔ)設(shè)施投資部總經(jīng)理。擁有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項目投資管理經(jīng)驗。
裴瑩女士，碩士。 2012年起先后在中國平安保險（集團）股份有限公司審計監(jiān)察項目中心、長城證券股份有限公司資產(chǎn)管理部工作。加入宏圖創(chuàng)新基金管理有限公司。 2022年5月起任基礎(chǔ)設(shè)施投資部投資經(jīng)理。 彼擁有超過5年基礎(chǔ)設(shè)施項目投資管理經(jīng)驗。
皮珊珊女士廈門住房裝修公司，學(xué)士。 2016年起先后在鹽田港國際信息有限公司財務(wù)部、深圳市坪山人才安居有限公司財務(wù)部工作。2022年5月加入宏圖創(chuàng)新基金管理有限公司，擔(dān)任投資人基建投資部經(jīng)理，擁有5年以上基建項目運營經(jīng)驗。
中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
廈門安居集團目前共有項目24個。 本次申報項目的底層資產(chǎn)為集美區(qū)元博公寓和橫旗公寓項目。 截至2022年3月31日，兩項標(biāo)的基建資產(chǎn)估值總和為12.14億元，平均預(yù)估單價為36114.21元/平方米。
一、參與機構(gòu)
項目原業(yè)主：廈門安居集團有限公司
基金管理人：中金基金管理有限公司
基金托管人：興業(yè)銀行股份有限公司
基礎(chǔ)資產(chǎn)項目公司：廈門安居源博房屋租賃有限公司、廈門安居橫旗房屋租賃有限公司。
外部管理機構(gòu)：廈門房屋租賃發(fā)展有限公司
2、交易結(jié)構(gòu)
1、項目公司股東與中金公司（代表專項計劃利益方）及其他相關(guān)方簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
2、基礎(chǔ)設(shè)施基金擬使用募集資金認購專項計劃資產(chǎn)支持證券全部份額。
3、設(shè)立專項運營監(jiān)管賬戶，用于收取營業(yè)收入、向計劃管理人償還相應(yīng)股東貸款本金和/或利息，以及分配股息、紅利等股權(quán)投資收益。 （支付路徑：計劃管理人將收益轉(zhuǎn)移給基金管理人，基金管理人將收益分配給投資者。）
三、具體實施安排
1、2022年5月25日，安居集團分別與元世博公司、橫旗公司簽署《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，同意安居集團按照確定的賬面價值轉(zhuǎn)讓元世博公寓項目、橫旗公寓項目由雙方。 該成本金額分別轉(zhuǎn)移至元博公司和橫旗公司。 據(jù)此，兩家項目公司于2022年4月28日至2022年4月29日取得房產(chǎn)權(quán)證（劃撥）。為本次發(fā)行，兩家項目公司分別向廈門市自然資源集美分局備案市規(guī)劃局（以下簡稱“集美市資管局”）申請將該基礎(chǔ)設(shè)施項目的房地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)由劃撥變更為協(xié)議轉(zhuǎn)讓。
2、廈門市國資局、廈門市住房保障和房屋管理局、廈門集美區(qū)人民政府與兩家項目公司分別于2022年5月12日簽署了《廈門市國有建設(shè)用地使用權(quán)》有關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。 兩項目公司于2022年5月25日取得房產(chǎn)證（轉(zhuǎn)讓）。元博公司是元博公寓項目的合法使用權(quán)和/或業(yè)主，恒奇公司是該項目的合法使用權(quán)。橫旗公寓項目和/或業(yè)主，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)權(quán)屬清晰。
4、基礎(chǔ)資產(chǎn)
項目公司介紹：標(biāo)的基建資產(chǎn)為位于福建省廈門市集美區(qū)的源博公寓和橫旗公寓。 依據(jù)《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（廈門市政府條例【廈門市政府條例】相關(guān)文件精神認定的保障性租賃住房（2021）號6）主要針對在廈門無住房的新就業(yè)大學(xué)生、青少年、城市基本公共服務(wù)人員等新公民群體，解決階段性住房困難問題。
目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于福建省廈門市集美區(qū)的源博公寓及橫旗公寓。 根據(jù)《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（廈府辦規(guī)[2021]6號）相關(guān)文件精神確定的保障性租賃住房主要針對新就業(yè)人員解決城市中無住房的大學(xué)生、青少年、城市基本公共服務(wù)人員等新公民群體階段性住房困難問題。
園博公寓于2020年3月竣工，由7棟鋼混結(jié)構(gòu)建筑組成，共2614套，總建筑面積.18平方米。 截至2022年3月31日，園博公寓出租率為99.42%，租賃部分加權(quán)平均月租金為32.35元/平方米/月（含稅）。
橫旗公寓于2020年3月竣工，由5棟鋼混結(jié)構(gòu)建筑組成，共2051套，總建筑面積85678.79平方米。 截至2022年3月31日，橫旗公寓出租率為99.11%，租賃部分加權(quán)平均月租金為30.52元/平方米/月（含稅）。
遠博公寓和橫旗公寓總建筑面積為198,553.97平方米。 根據(jù)國融興華出具的初步評估報告，截至2022年3月31日，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)組價值分別為7.04億元和5.10億元。 12.14億元，折合單價分別為6237元/平方米和5952元/平方米。
項目位置：園博公寓位于集美區(qū)核心商業(yè)區(qū)，周邊有IOI棕櫚城、世貿(mào)中心、運城萬科里、華僑大學(xué)等。 附近有公交BRT 1號線工研院站、地鐵6號線（在建）。 過了杏林灣大橋，就到了杏林灣商務(wù)運營中心。 橫七公寓位于集美區(qū)橫七二里。 是沿地鐵一號線而建的出租社區(qū)，緊鄰軟件園三期寫字樓聚集地。
項目物業(yè)管理：遠博公寓、橫旗公寓采用封閉式管理模式。 每棟公寓樓出入口及公共活動空間均采用人臉識別智能門禁系統(tǒng)。 非社區(qū)租戶需登記后方可進入。 快遞等不得進入小區(qū)。 公寓樓確保租戶安全。 社區(qū)采用24小時值班制度，為租戶提供全天候服務(wù)，維護社區(qū)日常衛(wèi)生，定期對設(shè)備設(shè)施進行檢查和維護，為顧客提供舒適、安全、清潔的居住環(huán)境。
根據(jù)國融興華出具的初步評估報告，截至2022年3月31日，兩筆標(biāo)的基建資產(chǎn)估值合計為12.14億元，平均預(yù)估單價為36114.21元/平方米。 根據(jù)初步評估報告和《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》的相關(guān)規(guī)定，由于標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)屬于創(chuàng)收性財產(chǎn)，其收入和相關(guān)費用具有可預(yù)測性和可持續(xù)性，符合申請條件和收益法的適用性。 范圍。
因此，根據(jù)目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的特點和實際情況，本次評估采用收益法（權(quán)重100%）作為目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價值的評估方法。 由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估價值是根據(jù)相關(guān)假設(shè)計算的，且相關(guān)評估假設(shè)具有一定的局限性，因此基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估價值并不代表對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)未來可交易價格的保證。
目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值及涉及的重要參數(shù)如下表所示：
基礎(chǔ)資產(chǎn)基本財務(wù)數(shù)據(jù)
5.擬定基金管理人
李耀光先生，經(jīng)濟學(xué)碩士。 歷任中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司托管業(yè)務(wù)部經(jīng)理、中信證券股份有限公司資產(chǎn)管理部高級經(jīng)理、摩根士丹利華鑫證券有限公司固定收益經(jīng)理、摩根士丹利證券（中國）有限公司（現(xiàn)“摩根士丹利證券（中國）有限公司”）經(jīng)理兼副總裁、全球資本市場部副總裁兼執(zhí)行董事、資本市場部總經(jīng)理、金融市場部總經(jīng)理現(xiàn)任渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司（兼）房地產(chǎn)投資管理部總經(jīng)理（兼）、公司副總裁、總經(jīng)理。 現(xiàn)任中金基金管理有限公司副總經(jīng)理。
陳濤先生，工學(xué)碩士。 歷任工銀金融租賃有限公司交通金融業(yè)務(wù)部經(jīng)理、國內(nèi)第三綜合租賃業(yè)務(wù)部經(jīng)理； 國投交通控股有限公司業(yè)務(wù)發(fā)展部高級經(jīng)理； 北京全路通信信號研究設(shè)計院集團有限公司工程師，現(xiàn)任中金基金管理有限公司管理有限公司高級經(jīng)理。陳濤先生擁有5年以上的行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗。具有基礎(chǔ)設(shè)施項目運營經(jīng)驗。
盧靜潔女士，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士，注冊會計師。 歷任信永中和會計師事務(wù)所項目經(jīng)理； 招商局公路網(wǎng)絡(luò)科技控股有限公司財務(wù)部高級經(jīng)理； 國金基金管理有限公司投資經(jīng)理，現(xiàn)任中金基金管理有限公司高級經(jīng)理。盧靜潔女士擁有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項目運營經(jīng)驗。
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